Avec l’augmentation de la demande de séjours de vacances et l’arrivée des mois les plus actifs de l’année, de nombreux propriétaires se demandent : faut-il appliquer la TVA aux locations de courte durée ? Pour clarifier cette question, nous analysons en détail le cadre juridique en 2025, les cas où la TVA s’applique, les taux concernés, ainsi que les obligations fiscales à respecter pour éviter erreurs et sanctions.
Selon la loi espagnole sur la TVA (LIVA), la location d’un logement est exonérée de TVA, sauf si des services additionnels sont fournis qui rapprochent l’activité de celle d’un hôtel. Peu importe la durée de la location : ce sont les services offerts qui sont déterminants.
Une location est soumise à la TVA si des services complémentaires sont proposés, tels que :
Nettoyage quotidien pendant le séjour.
Changement régulier des draps et serviettes.
Réception ou assistance 24h.
Petit-déjeuner ou restauration.
Garde de bagages, blanchisserie, journaux ou minibar.
Si l’un de ces services est fourni de manière systématique, le propriétaire est considéré comme un professionnel, et la location est soumise à un taux réduit de TVA de 10%.
En revanche, si le logement est simplement fourni meublé, avec un contrat signé, remise des clés, et sans services additionnels, la location est exonérée de TVA selon l’article 20 de la LIVA. Dans ce cas, les revenus doivent être déclarés comme revenus fonciers dans l’IRPF, mais sans obligation de TVA.
Certains services sont soumis au taux général de TVA de 21%, même s’ils accompagnent la location :
Parking.
Accès à une salle de sport ou un spa.
Excursions, activités sportives ou visites guidées.
Location de véhicules, vélos ou trottinettes.
Vente de produits ou de merchandising.
Ces services doivent figurer séparément sur la facture : hébergement (10%) et services additionnels (21%).
Lorsqu’un bien est utilisé à la fois pour des locations avec et sans services, il faut appliquer un prorata pour déterminer la part de TVA déductible sur les dépenses.
Si vous avez perçu 30 000 € soumis à TVA et 10 000 € exonérés, le prorata sera :
30 000 / (30 000 + 10 000) = 75%
Vous pourrez donc déduire 75% de la TVA supportée sur les dépenses liées à votre activité (ménage, fournitures, logiciels, etc.).
Si vous gérez votre bien comme une activité soumise à TVA, vous devez :
Vous inscrire auprès du fisc via le formulaire 036 ou 037.
Émettre une facture pour chaque séjour (simplifiée si < 400 €).
Déclarer la TVA chaque trimestre avec le formulaire 303.
Soumettre un résumé annuel avec le formulaire 390.
Tenir un registre des factures émises et reçues.
Conserver la documentation pendant au moins 4 ans.
Une erreur d’application de la TVA (oublis, mauvais taux) peut entraîner contrôles, redressements et sanctions allant jusqu’à 50% de la TVA due, plus les intérêts. Il est donc crucial de bien facturer et de ne pas regrouper des services avec des taux différents.
obligations des plateformes et hôtes
Depuis janvier 2024, les plateformes comme Airbnb, Booking ou Vrbo doivent transmettre le formulaire 238 à l’administration fiscale. Ce rapport comprend :
Identité du propriétaire et du bien.
Nombre de réservations et de nuits.
Montants perçus et commissions.
Informations sur les locataires (si légalement requis).
L’administration fiscale recoupe ces données avec vos déclarations de TVA ou d’impôt sur le revenu. Toute différence peut entraîner une demande de justification.
Téléchargez et vérifiez les rapports annuels des plateformes.
Faites correspondre vos relevés bancaires avec vos déclarations.
Vérifiez que les commissions incluent une TVA déductible.
Séparez vos comptes si vous gérez plusieurs logements.
Tenez une comptabilité à jour pour éviter les erreurs.
Directive européenne et changement en 2028: L’Union Européenne a adopté le paquet "TVA à l’ère numérique", qui entrera en vigueur le 1er juillet 2028. Toute location de moins de 30 nuits sera assimilée à une activité hôtelière, et donc soumise à la TVA, même sans services additionnels.
Ce changement vise à harmoniser la fiscalité des locations dans l’UE et à réduire les déséquilibres. Le taux probable sera de 10%, sous réserve de confirmation.
Il est conseillé d’adapter dès maintenant votre structure fiscale pour éviter des complications futures.
Anticiper pour plus de sérénité
La location touristique est une source de revenus intéressante, mais elle implique aussi des responsabilités fiscales. Savoir quand appliquer la TVA, à quel taux, comment facturer, et quels formulaires présenter, est essentiel pour gérer son activité légalement et sereinement.
Plus vous vous adaptez tôt, plus il vous sera facile de réussir dans votre activité touristique sans mauvaises surprises.