Impôts et frais liés à l'achat d'un bien immobilier en Espagne en tant que client international
Comprar una casa o propiedad en España como extranjero es una inversión emocionante, ya sea que busque un apartamento moderno en Barcelona, una villa en la Costa Brava o una casa de lujo de nueva construcción. Sin embargo, es fundamental comprender todos los impuestos sobre la propiedad en España y los costes asociados al proceso de compra.
En este artículo explicamos todo lo que los compradores internacionales de propiedades necesitan saber en 2026, desde el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) hasta honorarios legales, gastos notariales y gastos hipotecarios. En Max Ricart Luxury Properties, trabajamos diariamente con compradores extranjeros de propiedades de lujo en España y garantizamos una transparencia total durante todo el proceso de compra.
¿Qué impuestos pagan los extranjeros al comprar una propiedad en España?
a. Impuesto sobre la Propiedad de Segunda Mano (ITP)
Al comprar una propiedad de segunda mano en España (de segunda mano), pagará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar del IVA. Este impuesto lo paga el comprador y el tipo impositivo depende del precio de compra y la ubicación. En Cataluña, las tasas del ITP (a partir de 2026) se estructuran de la siguiente manera:
Valor de la propiedad (€) Tasa del ITP (%)
0 – 600.000 10%
600.001 – 900.000 11%
900.001 – 1.500.000 12%
1.500.001 y más 13%
Ejemplo: Si compra una propiedad de segunda mano en Barcelona por 950.000 €, pagará:
• 10% sobre los primeros 600.000 € → 60.000 €
• 11% sobre los siguientes 300.000 € → 33.000 €
• 12% sobre los restantes 50.000 € → 6.000 €
Total del ITP: 99.000 €
b. Impuestos sobre la propiedad de obra nueva en España
Si compra una propiedad de obra nueva en España (directamente a un promotor), la estructura fiscal cambia.
Usted será responsable de:
• IVA: 10% del precio de compra
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1,5% en Cataluña
Ejemplo: Para un piso de obra nueva con un precio de 1.000.000 €:
• IVA: 100.000 €
• Actos Jurídicos Documentados: 15.000 €
Impuestos totales: 115.000 €
Nota: El impuesto sobre actos jurídicos documentados y el IVA deben pagarse por adelantado al firmar la escritura pública de compraventa ante notario.
Honorarios legales al comprar una propiedad en España
Aunque contratar a un abogado no es obligatorio en España, es muy recomendable trabajar con un abogado inmobiliario con experiencia, especialmente para compradores extranjeros que no estén familiarizados con la legislación inmobiliaria española.
¿Qué hace un abogado inmobiliario?
• Verifica la legalidad de la propiedad
• Se asegura de que no haya deudas ni gravámenes pendientes
• Revisa todos los contratos (Carta de Intención, Arras, Escritura)
• Le representa mediante un Poder Notarial si es necesario
• Gestiona la diligencia debida y los procedimientos de registro
Coste estimado: Los honorarios legales suelen oscilar entre el 0,5% y el 1% del precio de la propiedad, según la complejidad.
En Max Ricart colaboramos con profesionales legales multilingües y de prestigio, especializados en transacciones inmobiliarias de lujo en España.
Gastos de notario y registro de la propiedad al comprar una propiedad en España
Estos son los honorarios estándar regulados por el gobierno asociados con la formalización de su compra:
• Gastos de notario en España: Según el número de cláusulas de la escritura y el precio de la propiedad (normalmente entre 600 y 2000 €)
• Gastos del Registro de la Propiedad: Aproximadamente entre el 0,1% y el 0,25% del valor de la propiedad
Estos honorarios garantizan la inscripción legal de su propiedad en el Registro de la Propiedad, otorgándole plenos derechos de propiedad.
Costes de hipoteca y financiación para compradores extranjeros en España
Aunque muchos compradores extranjeros compran al contado, las hipotecas españolas para no residentes son muy populares, cubriendo a menudo hasta el 60-70% del valor de la propiedad.
Puntos clave:
• Los tipos de interés se mantienen históricamente bajos en 2026
• Los extranjeros pueden solicitar hipotecas tanto en bancos españoles como internacionales
• La aprobación puede tardar de 3 a 6 semanas y se requiere documentación de ingresos
Comisiones hipotecarias a considerar:
• Comisión de apertura bancaria: 0,5% – 1%
• Tasación de la propiedad: ~300–800 €
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): 0,5% – 1,5% según la región
Consejo: En Max Ricart recomendamos a nuestros clientes hablar con un agente hipotecario especializado en España que comprenda las necesidades de financiación de los clientes internacionales. Podemos recomendar agentes de confianza que hablan su idioma y simplifican el proceso.
Consideraciones sobre el cambio de divisas al comprar una propiedad en España
Si transfiere fondos desde una moneda distinta al euro, como USD, GBP, AED o CHF, las fluctuaciones del tipo de cambio pueden afectar significativamente su compra.
Un especialista en cambio de divisas para la compra de propiedades puede ayudarle a:
• Obtener tipos de cambio favorables
• Fijar los tipos de cambio con antelación
• Minimizar las comisiones por transferencia
• Proporcionar información sobre el timing del mercado
En Max Ricart, colaboramos con empresas líderes en cambio de divisas para garantizar que sus fondos se transfieran de forma segura y rentable. Estamos a su disposición para cualquier consulta que tenga sobre la compra o venta de su propiedad en España.