Con el incremento de la demanda de estancias vacacionales y la proximidad de los meses más activos del año, muchos propietarios de viviendas turísticas se enfrentan a una duda recurrente: ¿es obligatorio aplicar IVA en los arrendamientos de corta duración? Para despejar esta cuestión, analizamos en profundidad el marco legal vigente en 2025, los supuestos que obligan a repercutir el impuesto, los tipos aplicables y las obligaciones fiscales que debes cumplir para evitar errores y posibles sanciones.
De acuerdo con la Ley del IVA (LIVA), el arrendamiento de una vivienda está exento de este impuesto, salvo cuando se presten servicios adicionales que asimilen la actividad a una explotación hotelera. No importa si el alquiler es por una noche o por semanas: lo determinante son los servicios que se ofrecen.
Para que el arrendamiento vacacional sea considerado una actividad sujeta a IVA, deben prestarse servicios complementarios tales como:
Limpieza diaria durante la estancia.
Cambio periódico de sábanas y toallas.
Atención al cliente las 24 horas o recepción.
Servicio de desayuno o restauración.
Custodia de equipaje, lavandería, prensa o minibar.
Cuando se ofrecen uno o más de estos servicios de forma sistemática, se considera que el propietario está actuando como empresario, y la operación debe tributar con un IVA reducido del 10%.
En cambio, si simplemente se entrega la vivienda equipada, se firma un contrato, se entregan las llaves y no se realizan servicios adicionales durante la estancia, el alquiler estará exento de IVA, conforme al artículo 20 de la LIVA. En estos casos, el ingreso debe declararse como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF, pero no conlleva obligaciones relacionadas con el IVA.
Existen ciertos servicios que, por su naturaleza, están sujetos al tipo general del 21% aunque se ofrezcan junto con el alojamiento. Entre ellos encontramos:
Parking.
Acceso a gimnasio o spa.
Excursiones, actividades deportivas o visitas guiadas.
Alquiler de vehículos, bicicletas o scooters.
Venta de productos o merchandising.
Estos servicios deben aparecer desglosados en la factura, diferenciando la parte del alojamiento (10%) de la parte de servicios adicionales (21%).
En muchos casos, una misma propiedad se utiliza de forma mixta: algunas reservas incluyen servicios extrahoteleros y otras no. En estos escenarios, se aplica la "prorrata" para determinar cuánta parte del IVA soportado en gastos puede deducirse.
Si en un ejercicio fiscal obtuviste 30.000 € de ingresos sujetos a IVA y 10.000 € de ingresos exentos, tu prorrata provisional será: 30.000 / (30.000 + 10.000) = 75% Esto significa que podrás deducir el 75% del IVA que hayas pagado por gastos relacionados con el alquiler vacacional (como limpieza, suministros, mantenimiento o software de gestión).
Si gestionas tu propiedad como una explotación sujeta a IVA, debes cumplir con una serie de obligaciones tributarias:
Alta censal en Hacienda mediante el modelo 036 o 037.
Emisión de facturas por cada estancia, incluso en formato simplificado si el importe es inferior a 400 €.
Presentación del modelo 303 de autoliquidación del IVA de forma trimestral.
Declaración resumen anual mediante el modelo 390.
Mantenimiento de libros registro de facturas emitidas y recibidas.
Conservación de la documentación durante al menos cuatro años.
Aplicar de forma incorrecta el IVA, ya sea por omisión o por utilizar un tipo inadecuado, puede dar lugar a inspecciones fiscales, liquidaciones paralelas y sanciones de hasta el 50% de la cuota no ingresada, más intereses. Es fundamental emitir facturas correctamente y no agrupar conceptos con diferentes tipos impositivos.
Obligaciones para plataformas y anfitriones Desde enero de 2024, las plataformas digitales como Airbnb, Booking o Vrbo deben presentar el modelo 238 ante la Agencia Tributaria.
Este informe incluye:
Identificación del anfitrión y del inmueble.
Número de reservas y pernoctaciones.
Importe bruto cobrado y comisiones aplicadas.
Información de los huéspedes, cuando sea legalmente exigible.
Hacienda cruza estos datos con tus declaraciones de IVA o IRPF, por lo que es esencial que ambas coincidan. Cualquier discrepancia podrá derivar en un requerimiento.
Descarga y revisa los informes anuales emitidos por las plataformas.
Concilia los ingresos reflejados en tu cuenta bancaria con los importes declarados.
Asegúrate de que las comisiones incluyen IVA deducible.
Separa las cuentas si gestionas varias propiedades.
Lleva al día tu contabilidad para evitar errores y tener una visión real de tu negocio.
La directiva europea y los cambios desde 2028 La Unión Europea ha aprobado el paquete "VAT in the Digital Age", que entrará en vigor el 1 de julio de 2028. Esta nueva normativa establece que todo arrendamiento inferior a 30 noches se asimilará al modelo hotelero, lo que implicará la aplicación obligatoria del IVA, incluso si no se prestan servicios adicionales.
Este cambio busca armonizar la fiscalidad del alojamiento vacacional en todos los Estados miembros y corregir desequilibrios competitivos. Aunque el tipo impositivo definitivo a aplicar está pendiente de confirmación, todo apunta a que será del 10%.
Prepararse para esta transición es clave para los propietarios que hasta ahora alquilaban sin aplicar IVA. Conviene ir adaptando la estructura fiscal y operativa para evitar complicaciones futuras.
Anticiparse es ganar en tranquilidad El alquiler turístico puede ser una fuente importante de ingresos, pero también conlleva responsabilidades fiscales que no deben tomarse a la ligera. Comprender cuándo aplicar el IVA, qué tipo corresponde a cada servicio, cómo emitir facturas correctamente y qué modelos presentar es clave para mantener tu actividad legal y rentable.
Cuanto antes te adaptes a las exigencias fiscales, más fácil te resultará gestionar tu negocio turístico con éxito y sin sobresaltos.